Cedolare secca: tassazione agevolata per immobili in locazione

Cedolare secca
Cedolare secca

Le persone fisiche titolari di diritto di proprietà ovvero di altro diritto reale di godimento di immobili dati in locazione che operano al di fuori dell’esercizio d’impresa o di arti e professioni possono optare per l’applicazione della cedolare secca. Per gli immobili in comproprietà la scelta può essere esercitata disgiuntamente da ciascun contitolare e viene applicata esclusivamente ai locatori che l’hanno esercitata.

Il beneficio della cedolare secca è rivolto alle sole locazioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo censiti nella categoria catastale A (escluso A/10) ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in questa tipologia e relative pertinenze. Sono escluse le locazioni concluse con conduttori imprenditori o lavoratori autonomi, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Il locatore che intende optare per la cedolare secca deve inviare una raccomandata all’inquilino (attenzione, è esclusa la validità della raccomandata consegnata a mano) affinché quest’ultimo ne sia informato.

Il contratto di locazione può essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto con il modello RLI

Quando si sceglie la cedolare fin dall’inizio, il contratto di locazione può essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto con il modello RLI. La regitrazione può avvenire utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, richiedendo la registrazione in ufficio o incaricando un intermediario abilitato. I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE). La copia dell'APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari.

Promuovere la locazione di unità immobiliari abitative, agevolandone la tassazione, e fare emergere i rapporti sommersi

La cedolare secca permette l’applicazione di un’imposta sostitutiva fissa al 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti e del 10% per i contratti di locazione a canone concordato in luogo delle aliquote Irpef per scaglioni di reddito. Non sono dovute addizionali regionali e comunali, imposte di registro e di bollo dovute in sede di registrazione del contratto di locazione né quelle per la risoluzione e le proroghe, non c’è obbligo di comunicazione connesso alla stipulazione del contratto. Scopo della cedolare secca è, quindi, quello di promuovere la locazione di unità immobiliari abitative, agevolandone la tassazione e, di conseguenza, fare emergere i rapporti sommersi.

Il locatore, per tutta la durata dell’opzione, dovrà rinunciare alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche se prevista dal contratto, compreso l’aggiornamento Istat. Poiché si ha l’applicazione di un’imposta sostitutiva il contribuente non potrà portare in deduzione o detrazione dal reddito le spese sostenute nell’anno corrente o in quelli precedenti come ad esempio le spese per ristrutturazione edilizia o quelle sanitarie.

Anche per la cedolare secca sono dovuti i versamenti in acconto e a saldo negli stessi termini previsti per l’Irpef. In particolare, l'acconto ammonta al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente e deve essere effettuato in soluzione unica entro il 30 novembre se l'importo è inferiore a 257,52 euro ovvero in due rate la prima, il 40% del 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente, entro il 16 giugno e il restante 60% del 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente, entro il 30 novembre. Il saldo si versa entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce o entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40%.

La revoca dell’applicazione della cedolare secca può essere esercitata in ognuna delle annualità successive a quella di adesione, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento. Sebbene non obbligatorio, è opportuno che il locatore comunichi al conduttore, responsabile solidale del pagamento dell’imposta di registro, la scelta di revocare l’applicazione della cedolare secca anche perché dall’annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione.

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