Cedolare secca: il punto sulle novità 2017

Cedolare secca
Cedolare secca

La cedolare secca permette ai proprietari di immobili dati in affitto di versare, al posto delle aliquote progressive Irpef, un’imposta pari al 10% (per il 2017 mentre dal 2018 dovrebbe passare al 15%) per i contratti a canone concordato nelle città ad alta tensione abitativa e comuni confinanti e per i contratti a canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari sulla base di apposite convenzioni nazionali. L’imposta del 21%, invece, dovrà essere versata per i contratti a canone libero, anche di durata limitata, come ad esempio, le case per vacanze. Più nel dettaglio la cedolare secca sostituisce l’Irpef sui redditi fondiari derivanti dalle locazioni abitative e le relative addizionali nonché l’imposta di registro e l’imposta di bollo sui contratti di locazione. Il D.L. 193/2016 convertito, con modificazioni, nella L. 225/2016 ha introdotto nuove semplificazioni e incrementato il regime sanzionatorio. In questo articolo tutte le novità 2017 della cedolare secca.

Cedolare secca in breve

Possono scegliere la cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non locano immobili nell'esercizio di attività di imprese, arti e professioni.
L'opzione può essere esercitata per gli immobili di cui alle categorie catastali da A1 a A11 (ad eccezione della categoria A10) locati ad uso abitativo, e relative pertinenze.
La cedolare secca rimane valida per l'intero periodo di durata contrattuale e di eventuali proroghe ovvero, qualora l'opzione non venga esercitata contestualmente alla registrazione del contratto, per il residuo periodo di durata contrattuale. Il locatore può, comunque, scegliere di revocare l'opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui è esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente e comporta il versamento dell'imposta di registro. È sempre possibile rientrare nel l'opzione della cedolare secca una volta revocata.
L'opzione della cedolare secca comporta l'applicazione di una aliquota fissa del 21% sul canone di locazione stabilito dalle parti. L'aliquota è ridotta al 10% (15% a partire dal prossimo anno) per i contratti a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative e ad alta tensione abitativa.
I termini per il pagamento della cedolare secca seguono le medesime scadenze dell'Irpef. L'acconto della cedolare secca è calcolato nella misura del 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente e non va versato nel primo anno di esercizio dell'opzione.

Esercizio dell'opzione per la cedolare secca

La cedolare secca si esercita per opzione, di norma, all'atto della registrazione del contratto, con la compilazione e trasmissione all'Agenzia delle Entrate del modello RLI. Chi non opta per la cedolare secca al momento della registrazione del contratto può farlo in qualunque altro momento tramite la presentazione del modello RLI entro il termine di pagamento dell'imposta di registro annuale (in tal caso le imposte di registro e di bollo sono dovute al momento della registrazione del contratto poiché la registrazione segue le vie ordinarie e non sono più rimborsabili).
Il locatore che opta per la cedolare deve averne dato preventiva comunicazione al conduttore tramite raccomandata, ad eccezione dei casi in cui l’opzione sia già stata indicata nel contratto. La comunicazione deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, gli aumenti del canone previsti dal contratto, inclusi gli aumenti Istat.
L'opzione resta valida fino alla scadenza contrattuale. E', tuttavia, possibile revocarla in qualsiasi delle annualità intermedie utilizzando il modello RLI. E' evidente, quindi, che in caso di proroga contrattuale (anche se tacita) occorre rinnovare l'esercizio dell'opzione entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente utilizzando il modello RLI.

Tipi di contratto

Prima di affrontare il tema legato alla proroga della cedolare secca è opportuno presentare i diversi tipi di contratto. La Legge 431/1998 ha previsto due tipologie di contratto: a canone libero e a canone concordato. Per il primo è prevista una durata di 4 anni più ulteriori 4 anni di rinnovo automatico; per il secondo, invece, la durata è più breve ed è pari a 3 anni più ulteriori 2 anni di rinnovo. Vi sono, poi, altri due tipi di contratto concordato ossia quelli per gli studenti universitari di durata da 6 mesi a 3 anni e quelli di natura transitoria di durata non superiore a 18 mesi. Per maggiori approfondimenti sui tipi di contratto si rimanda alle lettura del libro Locazioni cedolare secca e rent to buy.

Rinnovo contratto e proroga cedolare secca

Sulla base delle ultime novità introdotte dal DL 193/2016, convertito nella L. 225/2016 (pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 282 del 02/12/2016) che ha sostituito il comma 3 dell’articolo 4 del D.Lgs. 23/2011, la mancata presentazione della comunicazione di proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione per la cedolare secca esercitata nella registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime, effettuando i versamenti e dichiarando i relativi redditi nell’apposito quadro della dichiarazione. E’, quindi, importante che sia avvenuto il pagamento della cedolare secca alle rispettive scadenze e sia stato compilato l’apposito quadro del modello Unico o del modello 730.
In definitiva, chi vuole mantenere la cedolare deve rinnovare l’opzione per il regime sostitutivo allo scadere della prima tranche contrattuale ossia quattro anni nel caso di contratti 4+4 oppure tre anni nel caso di contratti 3+2. Più nel dettaglio occorre presentare la comunicazione della proroga del contratto di locazione e barrare l’apposita casella relativa alla cedolare secca nel modello RLI, entro trenta giorni dalla data della proroga.
La normativa previgente, invece, stabiliva che tale dimenticanza comportasse la revoca del regime sostitutivo con conseguente obbligo di pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Sanzioni per mancata presentazione proroga o risoluzione contrattuale

Viene modificata (e inasprita) la disciplina delle sanzioni. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione della cedolare secca è prevista una sanzione pari a 100 euro (contro la precedente sanzione di 67 euro) ovvero a 50 euro (contro la precedente sanzione di 32 euro) se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

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