Casi eccezionali per l’accesso al bonus prima casa

Bonus prima casa
Bonus prima casa

Secondo e ultimo articolo dedicato al bonus prima casa. Nell’articolo precedente abbiamo affrontato il tema legato alle condizioni e requisiti per accedere al bonus prima casa. Abbiamo conosciuto la misura dell’incentivo, le condizioni per accedere al bonus prima casa e l’obbligo, stabilito dalla normativa, di trasferire la propria residenza nell’immobile acquistato entro diciotto mesi. La guida al bonus prima casa continua con questo articolo nel quale sarà affrontato un tema legato ai casi eccezionali che permettono l’accesso (o meno) al bonus prima casa. In particolare si chiariranno le conseguenze cui andrà incontro chi non provvederà a trasferire la propria residenza nell’immobile acquistato, anche nei casi in cui la motivazione sia imputabile a cause di forza maggiore, chi acquista un terreno e costruisce la prima casa e chi vende l’immobile oggetto di agevolazione prima casa.

Mancato trasferimento della residenza

Risulta opportuno richiamare una risposta che il Ministero dell'Economia ha fornito nel question time n. 5-11109 presso la Commissione VI Finanze della Camera dei Deputati. Laddove nel rogito si dichiari l'intenzione di trasferire la residenza nel comune in cui è ubicato l'immobile che si intende acquistare usufruendo delle agevolazioni prima casa ma entro i 18 mesi successivi non si voglia o non possa più effettuare il trasferimento dalla sua residenza, il contribuente può beneficiare ugualmente dell'agevolazione se entro il diciottesimo mese, mediante atto integrativo del rogito, attesti che, alla data del rogito, egli in effetti svolgeva la propria attività lavorativa nel comune dove è ubicata la casa di acquisto agevolato. L’atto di rettifica deve essere redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell'originario atto di acquisto e registrato. Resta inteso che tale formula impedirà il verificarsi della decadenza delle agevolazioni qualora risulti verificato che il contribuente svolge la propria attività nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato.

Acquisto terreno e costruzione prima casa

È stato, inoltre, precisato (si vedano la risoluzione numero 44/E del 16 marzo 2004, la circolare n 38/E del 12 agosto 2005 e la risoluzione 13/E del 26 gennaio 2017 dell'Agenzia delle Entrate) che non si verifica decadenza dal beneficio anche nel caso in cui il contribuente provveda all'acquisto di un terreno sul quale venga realizzato, entro un anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come abitazione principale.
Per chiarire il concetto di abitazione principale possiamo riferirci all'articolo 13, comma 2, D.L. 201/2011 che, ai fini Imu, stabilisce che per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
E', quindi, obbligatorio che il contribuente non solo acquisti il terreno ma provveda anche alla costruzione di un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale entro il termine di un anno e lo utilizzi effettivamente quale proprio alloggio.
Il diritto all'agevolazione non viene meno qualora il nuovo immobile non sia ultimato: secondo quanto riportato nella citata risoluzione 44/E/2004, è sufficiente che il fabbricato sia venuto a esistenza e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che sia stata ultimata la copertura.
Tale chiarimento dell'Agenzia delle Entrate è stato oggetto di ulteriore interpretazione estensiva da parte della Corte di Cassazione secondo cui, in caso di vendita infraquinquennale dell'immobile acquistato con il bonus prima casa, per evitare la decadenza dei benefici è sufficiente che, entro un anno, il contribuente costruisca un nuovo immobile da adibire a propria abitazione principale, anche se il terreno su cui avviene l'edificazione fosse già di sua proprietà. Non assume, pertanto, alcuna rilevanza il momento in cui è stato acquistato il terreno su cui sorge il nuovo fabbricato (sentenze 27 novembre 2015, n. 24253; 12 marzo 2015, n. 8846; 1 luglio 2016, n. 13550; 16 settembre 2016, n. 18214).

Eventi eccezionali e cause di forza maggiore

Sono, tuttavia, contemplati i casi di eventi eccezionali secondo cui la forza maggiore o il caso fortuito siano idonei a impedire la decadenza dell'acquirente che non abbia provveduto a trasferire la residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile entro il termine dei 18 mesi dall'acquisto. Si tratta, in sintesi, di eventi inevitabili e imprevedibili.
In sintesi, la causa di forza maggiore deve essere caratterizzata dai requisiti della non imputabilità al contribuente, della necessità e della imprevedibilità. A fronte di ciò, la Cassazione, che si è espressa con sentenza n. 23227 del 13 novembre 2015, ritiene che tali eventi eccezionali non possano essere la mancata ultimazione di un appartamento in costruzione ovvero la protrazione di lavori di straordinaria manutenzione di un immobile già edificato.
Si perde, inoltre, il diritto all' agevolazione prima casa nei casi in cui avvenga la mancata consegna dell'immobile da parte dell'affittuario. Tale circostanza, come stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 13346 del 28 giugno 2016, non configura una causa di forza maggiore contemplata dalla normativa in commento.

Vendita della casa oggetto di bonus

La nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa parte I allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro ) stabilisce che nel caso di trasferimento a titolo oneroso o gratuito dell'immobile acquistato con i benefici prima casa, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte. La disposizione, tuttavia, salvaguarda i contribuenti che entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa procedano all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Infatti, in caso di vendita dell'immobile entro i 5 anni dall'acquisto, il mantenimento dell'agevolazione è accordato se il contribuente, entro il successivo anno, procede all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Sul punto, l'Amministrazione finanziaria ha chiarito che la decadenza dal beneficio è impedita dal solo acquisto a titolo oneroso di altra casa di abitazione entro un anno dalla cessione dell'immobile acquistato con le agevolazioni (si veda circolare 6/2001, risoluzione 125/2008 e circolare 18/2013).
In ogni caso, chi vende entro 5 anni l'immobile acquistato con i benefici prima casa e non intende acquistarne un altro, può sempre chiedere all'Agenzia delle Entrate, prima della scadenza dei 12 mesi, la riliquidazione dell'imposta. In questo modo non scatta alcuna sanzione e il contribuente paga soltanto la differenza rispetto a quanto versato al momento dell'acquisto dell'immobile e i relativi interessi legali (si veda risoluzione 112/2012).

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