Registrazione dei contratti di locazione

Contratto di locazione
Contratto di locazione

Giunge al termine, con questo capitolo conclusivo, la guida alle locazioni di immobili ad uso abitativo, un approfondimento nel quale ho ripercorso le principali tappe normative che disciplinano le locazioni e ne regolamentano i contratti.
Dopo averti illustrato la normativa delle locazioni ad uso abitativo e delle locazioni a canone concordato, ti ho parlato delle locazioni di natura transitoria soffermandomi, in particolare, sulle locazioni per studenti univesitari. Per ciascuna fattispecie, inoltre, ti ho parlato delle caratteristiche e delle modalità di redazione del contratto. C'è stato spazio anche per parlare di bonus affitti e delle agevolazioni fiscali per le locazioni a canone concordato.
In quest'ultimo capitolo, infine, ti parlerò della procedura che riguarda la registrazione dei contratti di locazione, l'imposta di registro che dovrai pagare e le cause che determinano la nullità del contratto.

Modello RLI

La registrazione dei contratti di locazione avviene tramite modello RLI. Con provvedimento 64442/2019 del 19 marzo 2019 dell'Agenzia delle entrate è stato approvato il modello RLI per la richiesta di registrazione dei contratti di locazione e affitto immobili.
Il modello è presentato in modalità telematica, direttamente o per il tramite di intermediari ovvero presso gli uffici dell'Agenzia delle entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica.

Imposta di registro

I titolari di contratti di locazione e affitto devono versare l'imposta di registro relativa ai contratti nuovi o rinnovati tacitamente. In caso di registrazione telematica, il pagamento è contestuale alla registrazione. Il versamento deve essere effettuato tramite modello F24.
Come meglio chiarito da Giovanni Bausilio nel Commentario dell'imposta di registro, l'imposta di registro ha come suo presupposto il compimento di determinati atti giudridici e trova la sua ragion d'essere nell'obbligo o nella volontà, da parte di chiunque, di annotare ogni atto scritto presso un pubblico registro allo scopo di non poterne modificare la data e il contenuto.

Nullità del contratto

Il tema relativo alla nullità del contratto è vastissimo. Impossibile circoscriverlo, senza essere eccessivamente riduttivi, all'interno di poche righe. La disciplina in merito regolamenta i casi di nullità prevedendo anche l'inefficacia e l'inesistenza, la nullità virtuale, parziale e strutturale. E poi si ha da fare con norme tributarie e penali. Occorre fare attenzione alla mancanza dell'accordo, della causa, dell'alea come elemento essenziale dei contratti aleatori, dell'oggetto e della forma scritta.
A tal proposito ti suggerisco un'opera di Andrea Castiglioni dal titolo La nullità del contratto grazie alla quale potrai avere uno sguardo d'insieme sull'intera materia.
Quello che, invece, dovresti sapere fin da subito è che l'art. 1, c. 346 della legge 30 dicembre 2004, n. 311 stabilisce che i contratti di locazione di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
Al riguardo occorre richiamare anche le cause di nullità del contratto previste dall'art. 1418 del codice civile. In particolare, il contratto è nullo:

  • se è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente;
  • se è privo di uno dei requisiti indicati nell'art. 1325 c.c. (accordo delle parti, causa, oggetto, forma, se richiesta dalla legge a pena di nullità);
  • se la sua causa è illecita;
  • se le parti lo hanno concluso esclusivamente sulla base di un motivo illecito comune a entrambe;
  • se il suo oggetto non è possibile, lecito, determinato o determinabile;
  • negli altri casi stabiliti dalla legge.

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