Come funziona il rent to buy

Rent to buy
Rent to buy

Il rent to buy è un accordo concluso tra due persone che consiste nell'immediata concessione di un godimento di un immobile (rent) con diritto di acquisto (buy) da parte del conduttore in un momento successivo e ad un determinato prezzo e, comunque, dietro pagamento di un canone periodico che comprende sia una quota destinata a corrispettivo per la locazione, sia una quota da accantonare per il futuro acquisto dello stesso immobile. E' questa un'opportunità che, soprattutto in questo periodo, non ci si può lasciare sfuggire: si prende possesso oggi di un immobile e in futuro se ne acquisirà la proprietà.

Acquistare la casa in leasing immobiliare è possibile? Sì, lo è. In questo articolo, tuttavia, non mi occuperò di leasing ma di rent to buy. A prevederlo è il decreto Sblocca Italia del 2014 (articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014 n. 164) modificato dal Decreto-legge del 03/05/2016 n. 59, articolo 4, che ha permesso l'approdo dal mondo anglosassone di questa nuova formula contrattuale. Il rent to buy è conveniente per entrambe le parti: il compratore impegna un immobile in un periodo in cui riesce ad acquistare a prezzi bassi; il venditore ha la consapevolezza di aver concluso un affare in un periodo in cui il mercato immobiliare è completamente ingessato.

Il decreto Sblocca Italia, quindi, non ha introdotto nessuna novità. Anzi, a dire il vero il fenomeno dell'acquisto con riscatto era già attivo nel nostro Paese ma presentava forti difficoltà a diffondersi per via dell'assenza di una normativa chiara. In questo modo il decreto ha rimosso ogni ostacolo e ha facilitato il decollo del rent to buy soprattutto in un periodo in cui la crisi economica ha sconvolto in larga parte il settore immobiliare. Ecco, allora, che si assiste alla nascita di nuove strategie messe in atto per superare gli ostacoli derivanti dalla carenza di liquidità, dalla difficoltà ad ottenere prestiti bancari, dall'aggravarsi del carico fiscale e dalla diminuzione delle negoziazioni immobiliari.

Il meccanismo del rent to buy è semplice: rimandare ad un momento futuro gli effetti finali di un'operazione di compravendita. Ciò si traduce in una rateizzazione dell'acquisto di una casa attraverso il pagamento di un canone di affitto che verrà sottratto successivamente dall'importo complessivo della compravendita. In pratica il canone di affitto sarà diviso in due: una quota è destinata a corrispettivo per la locazione (e, quindi, a fondo perduto); una quota sarà accantonata per l'acquisto futuro dell'immobile. Le parti possono decidere liberamente la quota relativa alla locazione e quella che andrà a costituire il fondo. Il concedente, in caso di risoluzione per inadempimento, deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, se non è stato stabilito diversamente dalle parti, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità.

Il rent to buy è, pertanto, una fattispecie contrattuale diversa dalla tradizionale locazione finanziaria, che permette al conduttore l'immediato godimento dell'immobile e che rinvia ad un momento successivo il trasferimento della proprietà del bene. Il contratto deve essere redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari. Non possono essere iscritti contratti rent to buy per immobili ipotecati. Le parti dovranno definire la quota dei canoni imputata a corrispettivo che il cedente dovrà restituire in caso di mancato esercizio del diritto ad acquistare la proprietà entro il termine stabilito. In caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo è prevista la risoluzione del contratto. Per il rilascio dell'immobile il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto.

Il rent to buy non è l'unica figura contrattuale che consente ad una parte di acquisire il godimento del bene prima del pagamento integrale del prezzo, rinviando a tale momento il trasferimento della proprietà. E', infatti, possibile fare riferimento ad altre figure negoziali quali il leasing e la vendita con riserva di proprietà (per una migliore panoramica sulle diverse fattispecie contrattuali si veda Rent to buy, leasing immobiliare e vendita con riserva della proprietà. Profili civilistici, processuali e tributari).

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