Le regole per aprire un bed & breakfast in condominio

Bed & breakfast
Bed & breakfast

Il bed & breakfast è un'attività ricettiva che consiste nell'offrire ospitalità ai turisti all'interno di abitazioni private. Il gestore dell'attività, pertanto, eroga il servizio di alloggio e fornisce la prima colazione avvalendosi della normale organizzazione familiare nell'appartamento destinato a propria dimora. Ma attenzione: se si sceglie di avviare un bed & breakfast all'interno di un condominio occorre rispettare una serie di regole. In caso contrario l'assemblea di condominio può deliberare la chiusura dell'attività ricettiva.


Definizione di bed & breakfast:
Le attività di accoglienza ricettiva esercitate da privati che, in via occasionale o saltuaria, senza carattere di imprenditorialità e avvalendosi della organizzazione familiare utilizzano parte della propria abitazione fino ad un massimo di camere o posti letto, come definiti dalle leggi regionali, fornendo ai turisti alloggio e prima colazione, sono classificate bed & breakfast.

Il vantaggio di questa interessante e semplice formula è quello di creare un'entrata extra sfruttando le camere di casa propria che rimangono normalmente non utilizzate. L'opportunità può essere sfruttata non soltanto da chi è proprietario di un immobile ma anche da chi detiene un immobile a titolo di affitto. Particolare attenzione, invece, va rivolta ai bed & breakfast che potrebbero nascere nei condomini poiché il regolamento condominiale potrebbe impedirne l'apertura. Ma solo a determinate condizioni.

Il regolamento condominiale potrebbe impedire la nascita nei bed & breakfast.
Ma solo a determinate condizioni.

La giurisprudenza è più volte intervenuta in riferimento alle decisioni circa la legittimità dell'avvio di un B&B all'interno di un condominio talvolta condannando i gestori alla chiusura dell'attività, talaltra consentendone l'esercizio poiché le limitazioni al godimento dell'immobile imposte dal regolamento contrattuale di condominio devono essere espresse e specifiche e non sono suscettibili di applicazione analogica. In alcuni casi, poi, sembrano essere emesse sentenze che, in un certo qual modo, si contraddicono tra di loro.

Le limitazioni al godimento dell'immobile imposte dal regolamento contrattuale di condominio devono essere espresse e specifiche e non sono suscettibili di applicazione analogica.

Questo andamento un po' altalenante suggerisce di trattare l'argomento considerando di volta in volta il caso specifico, il tipo di attività effettivamente svolta e il tenore delle clausole inserite nei regolamenti di condominio.

Infatti, il regolamento condominiale, accettato da tutti i condomini, può imporre ai singoli proprietari limitazioni al godimento e alla destinazione d'uso dei loro appartamenti. Tali divieti, per il fatto che limitano il diritto di proprietà di ciascun condomino, devono essere espressamente e chiaramente indicati nel regolamento o, comunque, devono risultare in modo non equivoco da esso. Non possono, pertanto, essere interpretati in maniera analogica o estensiva.

In linea generale, l'attività di bed & breakfast è consentita se il regolamento non la vieta espressamente. Infatti, il generico divieto di adibire gli appartamenti ad attività alberghiera o di pensione non può essere esteso, di norma, anche ai bed & breakfast posto che quest'ultimo costituisce un servizio extralberghiero di tipo saltuario esercitato nel luogo di residenza del gestore e soggetto ai limiti di apertura e di capienza della struttura ricettiva. Tale attività, inoltre, non comporta il cambio di destinazione d'uso dell'immobile.

Ampio approfondimento di fenomeno dei bed & breakfast in condominio l'ho trattato nell'ultima edizione del mio libro intitolato "Bed & breakfast e affittacamere" a cui ti rimando ti rimando per una analisi più approfondita. In particolare, il testo analizza il fenomeno del bed & breakfast in condominio e, tramite un chiaro richiamo alla legislazione regionale, alla giurisprudenza e a numerosi documenti di prassi, permette di tracciare un quadro esaustivo sulle principali regole che interessano il B&B nei rapporti con i condomini.

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