Locazioni per studenti universitari: contratto e bonus affitti

Locazione studenti universitari
Locazione studenti universitari

La guida alle locazioni di immobili ad uso abitativo si arricchisce di un nuovo capitolo relativo alle locazioni per studenti universitari. Tale fattispecie appartiene al genere delle locazioni transitorie per via dell'art. 5 della legge 431/1998. La normativa tende a creare uno strumento per soddisfare le esigenze particolari degli studenti che necessitano di alloggio per un periodo limitato di tempo, in relazione alla durata del corso di studi. Le locazioni per studenti universitari, pertanto, non hanno ad oggetto esigenze di primaria abitazione degli studenti.
Quello che stai per leggere è il quarto capitolo di una ampia guida composta complessivamente da sei capitoli. Se, invece, vuoi realmente approfondire le tue conoscenze sulle locazioni ti rimando alla lettura del Manuale delle locazioni abitative e commerciali di Silvio e Matteo Rezzonico. Il Manuale offre un quadro complessivo della normativa vigente in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie (locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione), analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell'evoluzione normativa succedutasi, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della Legge n. 431/1998.

Introduzione

In alternativa ai contratti di locazione di natura transitoria, l'art. 5, c. 2 della legge 431/1998 disciplina i contratti di locazione per studenti universitari. Si tratta, più nel dettaglio, di particolari contratti necessari a soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari fuori sede e possono essere stipulati esclusivamente qualora l'inquilino sia iscritto ad un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza.
In pratica, nei comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, disciplinati dal regio decreto 31 agosto 1933, n. 1592, e dalla legge 21 dicembre 1999, n. 508 nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea - quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti - in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata da sei mesi a tre anni, rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima.
È facoltà dei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati promuovere specifici accordi locali per la definizione dei canoni di locazione. Con decreto 16 gennaio 2017 sono stati stabiliti i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire, in sede locale, per la stipula dei contratti di locazione per studenti universitari.
In particolare, l'art. 1, c. 8 del predetto decreto prevede che le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

Durata del contratto per studenti universitari

I contratti per studenti universitari fuori sede hanno durata compresa tra sei mesi e tre anni e possono essere sottoscritti dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari fuori sede nonché dalle aziende per il diritto allo studio.

Determinazione del canone di locazione

I canoni di locazione sono definiti in accordi locali sulla base delle fasce di oscillazione per aree omogenee stabilite negli accordi territoriali.

Elementi del contratto

Il contratto deve contenere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 6757.
Tali contratti di locazione possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, depositati presso il Comune unitamente agli accordi territoriali.

Agevolazioni fiscali

Per i contratti di locazione a canone concordato non assistiti dalle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo, con la quale viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale, esplica effetti anche ai fini del conseguimento delle agevolazioni fiscali.
A tal proposito è opportuno richiamare la nota 6 febbraio 2018, n. 1380 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – Direzione Generale per la Condizione Abitativa con la quale è stato chiarito che per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali. Ne consegue l’obbligo per i contraenti, di acquisire l’attestazione in argomento anche per poter dimostrare all’Agenzia delle entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate.

Bonus affitti Coronavirus

Il comma 1-bis dell'art. 29 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 come convertito, con modificazioni, dalla legge 17 maggio 2020, n. 77, recante misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all'economia, nonché di politiche sociali connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19, ha destinato 20milioni di euro a sostegno delle locazioni di immobili abitativi degli studenti fuori sede con un indice della situazione economica equivalente non superiore a 15mila euro. Si tratterebbe, in sintesi, di un rimborso, del canone dei contratti di locazione stipulati da studenti residenti in luogo diverso rispetto a quello dove è ubicato l'immobile locato, per tutto il periodo dello stato di emergenza deliberato dal Consiglio dei ministri il 31 gennaio 2020.
L'incentivo, tuttavia, diventerà operativo a seguito di apposito decreto del Ministro dell'università e della ricerca da adottare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione.

Appartamento locato a più studenti

Qualora si tratti dello stesso appartamento concesso in locazione per porzione a più studenti universitari con singoli contratti, tenuto conto che l'attestazione si rende obbligatoria al fine di certificare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, è necessaria un'attestazione per ogni singolo contratto. Laddove, invece, si tratti dello stesso appartamento concesso in locazione per porzioni a studenti universitari con singoli contratti e quest’ultimi siano stipulati contestualmente e presentino tutti lo stesso contenuto economico e normativo è sufficiente un’unica attestazione di rispondenza per il complesso dei contratti.

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