Aspetti fiscali per uso promiscuo di casa e ufficio

Professionista
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Sono numerosi i professionisti che scelgono di destinare una parte della propria abitazione a ufficio. Si pensi, ad esempio, ad un avvocato che destina alcune stanze di casa sua per ricevere i propri clienti oppure un medico che ricava uno studio per visitare i pazienti. La questione è abbastanza complessa poiché gli aspetti fiscali e tributari legati a due differenti soggetti, privato e professionista, si mescolano e possono generare molta confusione.

Partiamo dal presupposto che l'immobile nel quale il professionista abita e svolge la propria professione non può essere considerato strumentale bensì ad uso promiscuo. In tale ambito la normativa è abbastanza chiara e non lascia spazio a cattive interpretazioni: l'articolo 43, comma 2 del TUIR, infatti, considera strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio di arti e professioni.

Ai fini fiscali, per gli immobili ad uso promiscuo, l'articolo 54, comma 3 del TUIR riconosce una deduzione del 50% della rendita catastale a condizione che il professionista non disponga, nel medesimo comune, di un altro immobile adibito esclusivamente all'esercizio dell'attività. Ai fini della deduzione del 50% è irrilevante la porzione dell'unità immobiliare che il professionista decide di usare per lo svolgimento dell'attività professionale. Pertanto, anche se riesce a dimostrare di aver destinato a studio una porzione superiore, non è possibile applicare una deduzione maggiore di quella stabilita dalla normativa.

Al momento della dichiarazione dei redditi dovrà essere compilato il quadro RB con l'importo della rendita catastale rivalutata del 50%; il quadro RN con la deduzione per l'abitazione principale pari al 50% della rendita; il quadro RE con il restante 50% della rendita catastale.

Non è possibile portare in deduzione il costo sostenuto per l'acquisto. Per quanto riguarda i canoni leasing, la legge di stabilità 2014 ha reintrodotto la possibilità di dedurre i canoni leasing relativi agli immobili strumentali per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2014.

Lo stesso articolo 54 del TUIR permette la deducibilità al 50% delle spese di ristrutturazione, ammodernamento e manutenzione che non sono imputabili a incremento del costo dei beni cui si riferiscono limitatamente al 5% del valore dei beni strumentali nell'anno di sostenimento. L'eventuale eccedenza è dedotta nel quinquennio successivo.

Sotto l'aspetto dell'Imposta sul Valore Aggiunto, non è ammessa detrazione dell'Iva relativa all'acquisto di fabbricati a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione, manutenzione o gestione degli stessi.

Anche i costi sostenuti per la gestione di un immobile ad uso promiscuo sono stati oggetto di analisi da parte del fisco. In linea generale tali costi sono deducibili al 50%. La deducibilità al 50% può essere applicata solo ai costi sostenuti sia per l'abitazione che per lo studio. Diversamente, se un costo si riferisce alla sola attività professionale sarà interamente deducibile mentre se si riferisce alla sola sfera privata diventerà indeducibile.

Pertanto, a titolo meramente esemplificativo e non esaustivo, si considerano promiscui i costi sostenuti per l'energia elettrica, utenza idrica, riscaldamento e affitto. Le spese telefoniche e quelle per la connessione a Internet possono essere dedotte nella misura massima dell'80%.

La deduzione integrale è ammessa anche per l'acquisto di mobili e macchine per l'ufficio che riguardano solo la sfera professionale. Pertanto un computer acquistato e destinato ad essere utilizzato alla segretaria sarà interamente deducibile; quello destinato per gli studi o ai giochi del figlio del professionista sarà indeducibile. Se, infine, un mobile è utilizzato promiscuamente, la deducibilità potrà essere applicata al 50%.

Per quanto riguarda l'imposta sugli immobili, il professionista dal 2014 può portare in deduzione il 20% dell'Imu relativa agli immobili strumentali. Per gli immobili ad uso promiscuo l'Imu è indeducibile. Quanto a Tasi e Tari, la norma non ha dato disposizioni in merito. E' ipotizzabile, pertanto, che anch'esse siano deducibili al 50% per gli immobili ad uso promiscuo.

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Commenti

Ho alcune domande da porre, e spero possiate darmi delle risposte....
Sono sposato e mia moglie sta acquistando un appartamentino fruendo delle agevolazioni prima casa, anche se il mutuo lo intesto io essendo dipendente a t. indeterminato. Ora, siccome la rata del muto è abbastanza alta stavamo pensando di fittare qesto appartamento anche ad un'altra persona. L'immobile è cat. A/4 e sarà la residenza di mia moglie. In effetti però questo immobile lo prendiamo perchè mia moglie eserciti la sua professione di psicoterapeuta. So che l'abo non prevede per gli psicoterapeuti una conformazione particolare dell'abitazione per poter esercitare la professione (come ppotrebbe essere per un dentista ad es.). Di conseguenza ho alcuni dubbi:
1- per esercitare la professione mia moglie deve o può segnalare, che utilizza la casa ad uso promiscuo o può/deve segnalare solamente l'inizio attività presso il comune?
2-nel caso fosse necessario fare un uso promiscuo per poter esercitare, come si svolge la pratica? a chi ci si deve rivolgere?
3-sempre nel caso fossenecessario segnalare l'inizio attività e anche l'uso promiscuo dell'abitazione, potrebbe fittare lo stesso appartamento anche ad un altro professionista part-time? ad es.mia moglie utilizza lo studio solo il pomeriggio e quindi potrebbe fittarlo la mattina ad un altro professionista che non necessita ovviamente di strutture quali ambulatori, gabinetti ....(ad es. un ragioniere, un commercialista...)
Vi ringrazio

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