Locazioni a canone concordato: normativa e caratteristiche

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I contratti di locazione a canone concordato sono una fattispecie contrattuale che offrono all'inquilino la possibilità di beneficiare di un canone calmierato e al locatore un pacchetto di sconti fiscali variabili a seconda del Comune.
È di questo che ti parlerò in questo secondo capitolo di una ampia guida alle locazioni di immobili ad uso abitativo.
Nel primo capitolo, intitolato Locazioni di immobili ad uso abitativo: normativa e contratto ti ho presentato la normativa relativa alle locazioni di immobili ad uso abitativo ma senza tralasciare i più importanti aspetti contrattuali.
In questo secondo capitolo avrò modo di parlarti delle modalità di determinazione del canone nelle locazioni a canone concordato e degli elementi di cui il contratto deve essere composto.

Introduzione

I contratti di locazione a canone concordato sono una fattispecie contrattuale che offrono:

  • all'inquilino, la possibilità di beneficiare di un canone calmierato;
  • al locatore, un pacchetto di sconti fiscali variabili a seconda del Comune.

Il comma 3, art. 2 della legge 431/1998 dispone che tra locatore e conduttore è possibile stipulare contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato definendo il valore del canone, la durata del contratto e le altre condizioni contrattuali tenendo conto di quanto stabilito in appositi accordi definiti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
In data 8 febbraio 1999 è stata sottoscritta la Convenzione nazionale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale i cui criteri generali sono stati indicati nel Dm 5 marzo 1999 del Ministero dei lavori pubblici.
A seguito del varo del decreto interministeriale del 16 gennaio 2017, in molti Comuni sono stati rinnovati gli accordi locali.
Per avere un quadro complessivo della normativa vigente in materia di locazioni abitative rimando alla lettura del Manuale delle locazioni abitative e commerciali, un interessante testo che affronta tutte le tipologie (locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione), analizza la relativa disciplina contrattuale e tiene conto dell'evoluzione normativa succedutasi, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della Legge n. 431/1998. Inoltre è ricco di indicazioni operative inerenti la cedolare secca.

Caratteristiche delle locazioni a canone concordato

La particolarità delle locazioni a canone concordato sta principalmente nel canone. È, infatti, calcolato sulla base di accordi territoriali con importi anche inferiori a quelli di libero mercato.
Il territorio comunale è generalmente suddiviso in zone, per ognuna delle quali sono stabilite delle fasce a seconda delle caratteristiche dell'immobile. Per ogni fascia, le associazioni di categoria contrattano i valori massimi e minimi per metri quadri.
Qualora per il comune in cui si trova l'immobile non esista un accordo territoriale, è possibile fare riferimento all'accordo previsto nel comune più vicino, anche se appartenente ad altra regione.

Determinazione del canoni di locazione

In base a quanto previsto dall'art. 1 del Dm 5 marzo 1999, gli accordi territoriali stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all'interno delle quali il canone dei singoli contratti è concordato tra le parti tenendo conto delle caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare.
Più nel dettaglio, sono individuati insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari) e tipi edilizi (categorie e classi catastali). A loro volta, all'interno delle aree omogenee possono essere individuate zone di particolare pregio o degrado.
Per ogni area ed per ogni eventuale zona sono previsti valori minimi e massimi del canone.
Per la determinazione del canone effettivo, che deve rientrare all'interno del range valore minimo-valore massimo, le parti devono tenere conto dei seguenti elementi:

  • tipologia dell'alloggio;
  • stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile;
  • pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
  • presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.);
  • dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d'aria, ecc.);
  • eventuale dotazione di mobilio.

Nella definizione del canone effettivo, le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà e dei conduttori. Per i contratti non assistiti, le parti sono tenute ad acquisire una attestazione rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori secondo le modalità definite sulla base di accordi stipulati in sede locale, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso. Tale attestazione assume valenza anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

Elementi del contratto

Ai sensi del comma 9, art. 1, Dm 5 marzo 1999, il contratto deve contenere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675.
Tali contratti di locazione possono essere stipulati utilizzando i modelli stabiliti negli accordi locali e depositati presso il Comune, unitamente agli accordi territoriali.

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