Locazioni di immobili ad uso abitativo: normativa e contratto

Locazione immobili
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Inizia qui il primo capitolo – su un totale di sei – di una ampia guida alle locazioni di immobili ad uso abitativo. Si tratta di un approfondimento con il quale ti parlerò non soltanto delle tradizionali locazioni di immobili ad uso abitativo ma anche delle locazioni a canone concordato, delle locazioni di natura transitoria e delle locazioni per studenti universitari. Se pensi di mettere in affitto la tua seconda casa o l'appartamento che non usi, dovrai necessariamente conoscere l'intero regolamento che disciplina la tua locazione. Soprattutto per evitare spiacevoli grattacapi.
In questo primo capitolo avrò modo di riepilogare l'intera disciplina delle locazioni ad uso abitativo. Ti parlerò della forma e del contenuto del contratto di locazione, dei casi in cui il locatore può presentare disdetta del contratto e della recessione da parte del conduttore. Infine farò un richiamo a quanto previsto dalla legge in caso di mancato rilascio dell'immobile.
Gli aspetti civilistici e fiscali del contratto di locazione sono stati trattati, in modo chiaro e approfondito, da Simona Caruso nel libro Il contratto di locazione di immobili abitativi. Aspetti civilistici e fiscali, un testo che offre una panoramica dei risvolti fiscali ai fini delle imposte dirette e indirette. Te ne suggerisco la lettura poiché ti permetterà di ampliare le conoscenze che avrai acquisito dopo aver letto questa guida.

Introduzione alle locazioni di immobili ad uso abitativo

La legge 9 dicembre 1998, n. 431 disciplina le locazioni degli immobili ad uso abitativo. Tale disposizione, oltre a prevedere le modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione nonché i casi di disdetta e di recessione, individua anche la tipologia dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato nonché quella dei contratti di locazione di natura transitoria e per studenti universitari.
Le condizioni contrattuali possono essere stabilite sulla base di accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Con la nota del 26 gennaio 1999 del segretario generale del Cer sono state convocate le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale al fine di promuovere la Convenzione nazionale per l'individuazione dei criteri generali da assumere a riferimento per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale tra le stesse associazioni ai fini della determinazione dei canoni di locazione.

Le condizioni contrattuali possono essere stabilite sulla base di accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

La Convenzione nazionale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale è stata sottoscritta in data 8 febbraio 1999.
I criteri generali previsti dalla Convenzione sono stati indicati, ai sensi dell'art. 4, c. 2 della predetta legge 431/1998, nel decreto interministeriale del 5 marzo 1999 del Ministero dei lavori pubblici di concerto con il Ministro delle finanze.
Con decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 sono stati definiti i criteri per la realizzazione di accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari.

Disciplina delle locazioni ad uso abitativo

La disciplina delle locazioni degli immobili ad uso abitativo di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431 si applica ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo.
Per espressa previsione normativa, alcune disposizioni non si applicano:

  1. a taluni contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  2. agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
  3. agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

Forma dei contratti di locazione ad uso abitativo

Affinché un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo sia valido è necessario, ai sensi dell'art. 1, c. 3, legge 431/1998, che il contratto sia redatto in forma scritta.

Durata del contratto di locazione ad uso abitativo

In riferimento alla durata del contratto, la normativa prevede due differenti formule in funzione della tipologia contrattuale:

  1. contratto di locazione ad uso abitativo (ordinario);
  2. contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato.

Contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo deve avere, ai sensi dell'art. 2 della legge 431/1998 come modificato dal decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, durata non inferiore a quattro anni decorsi i quali si considera rinnovato per un ulteriore periodo di quattro anni (formula 4+4). Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Ricevuta la raccomandata, la parte interpellata deve rispondere tramite lettera raccomandata entro sessanta giorni. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

Contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato

In alternativa contratto di locazione ad uso abitativo ordinario, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata e le altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
I contratti stipulati con la predetta formula non possono avere durata inferiore a tre anni e, alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, è prorogato di diritti per ulteriori due anni (formula 3+2). Resta valida, comunque, la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi ovvero intenda effettuare le opere previsti dalla normativa (nda richiamare il paragrafo successivo). Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
In merito a quest'ultima disposizione inerente al rinnovo tacito in caso di mancata comunicazione, con norma di interpretazione autentica inserita all'art. 19 bis del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito, con modificazioni nella legge 28 giugno 2019, n. 58, il legislatore ha chiarito che in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.

Disdetta del contratto da parte del locatore

Alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo il locatore può avvalersi, ai sensi dell'art. 3 della legge 431/1998, della facoltà di diniego del rinnovo del contratto. In tal caso deve comunque essere comunicata al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.
Tale scelta, tuttavia, è subordinata alle seguenti condizioni:

  1. quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  2. quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  3. quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
  4. quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  5. quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
  6. quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
  7. quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Nella comunicazione trasmessa dal locatore al conduttore deve essere specificata, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta è fondata.

Rispristino del rapporto di locazione e risarcimenti

Il locatore che abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta è tenuto a corrispondere al conduttore un risarcimento da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
Qualora la disdetta sia riferita ai predetti motivi di ricostruzione o ristrutturazione, il possesso della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione sufficiente per procedere con l'azione di rilascio. Terminati i lavori di ricostruzione o ristrutturazione, il conduttore ha diritto di prelazione nell'eventualità il conduttore conceda nuovamente in locazione l'immobile.
Il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato qualora il locatore che abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio non lo adibisca entro i successivi dodici mesi agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta.

Recessione del contratto da parte del conduttore

Ai sensi del sesto comma, art. 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Mancato rilascio dell'immobile

Il quarto comma dell'art. 3 della legge 431/1998, in riferimento alla procedura di diniego di rinnovo, rinvia all'applicazione dell'art. 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392 in base al quale, avvenuta la comunicazione e trascorso il termine previsto senza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore.

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