Locazioni di natura transitoria: normativa e contratto

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Continua con questo terzo capitolo l'approfondimento che ha per oggetto le locazioni di immobili ad uso abitativo. Si tratta di una guida composta da sei capitoli all'interno dei quali è descritta l'intera disciplina delle locazioni.
Nei primi due capitoli, dopo aver esposto normativa e contratto delle locazioni di immobili ad uso abitativo, ti ho parlato delle locazioni a canone concordato, con le relative modalità di determinazione del canone e gli elementi che devono essere contenuti nel contratto.
In questo capitolo ti parlerò delle locazioni di natura transitoria e, analogamente a quanto affrontato nei capitoli precedenti, delle modalità di determinazione del canone e degli elementi del contratto.

Introduzione

Per venire incontro alle esigenze abitative, il legislatore ha definito particolari tipologie contrattuali caratterizzate dalla durata più breve. I contratti di locazione abitativa di natura transitoria, pertanto, sono stipulati per motivi dovuti a particolari esigenze abitative di natura transitoria dei proprietari e dei conduttori.
Ai sensi dell'art. 5, c. 1 della legge n. 431/98, è stabilito, tra le organizzazioni sindacali di proprietari e di conduttori, un modello-tipo di contratto di durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi.
Una interessante esposizione in riferimento alla disciplina delle locazioni abitative è stata realizzata da Enrico Sirotti Gaudenzi: nel Prontuario delle locazioni abitative, l'autore analizza la normativa generica, contenuta nel codice civile, e quella specifica, ospitata dalle altre norme dedicate alla locazione, per poi trattare le varie tipologie di contratti ad uso abitativo, le problematiche sottese, le obbligazioni tra le parti, la procedura di sfratto e gli aspetti burocratici quali, ad esempio, gli adempimenti relativi alla registrazione dei contratti, la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore o la certificazione energetica.

Disciplina delle locazioni di natura transitoria

In caso di particolari esigenze, l'art. 5, c. 1 della legge 431/1998 prevede la stipula di contratti di locazione di natura transitoria. Ai sensi dell'art. 2 del Dm 5 marzo 1999, tali contratti hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi e sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e dei conduttori con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale, all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali.
Con Dm 16 gennaio 2017 sono stati definiti i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione transitori. Gli accordi territoriali stipulati dalle organizzazioni di categoria maggiormente rappresentative prevedono, per gli immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, valori minimi e massimi del canone a seconda delle fasce omogenee previste nel decreto.
Le parti contrattuali, ossia proprietario e inquilino, assistite, a richiesta, dalle rispettive organizzazioni, individuano il livello del canone all'interno di questi valori tenendo conto di alcuni elementi (tipologia dell'immobile, stato di manutenzione, pertinenze, servizi condominiali).

Determinazione del canone di locazione

I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania nonché nei comuni limitrofi e nei capoluogo di provincia sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per fasce di oscillazione omogenee.

Elementi del contratto

Il contratto tipo per le locazioni di natura transitoria prevede una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e del conduttore i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviarsi entro il termine stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata a quella prevista dal contratto di locazione ad uso abitativo.
L'esigenza transitoria deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.
Il contratto deve contenere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675.
Tali contratti di locazione possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati presso il Comune, unitamente agli accordi territoriali.

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