Affitti brevi 2026: considerazioni semiserie e provocatorie sulle novità della legge di bilancio

La legge di bilancio 2026 ha fortemente modificato la disciplina degli affitti brevi restringendo il perimetro entro il quale è possibile operare in forma occasionale. Superato tale limite, stabilito nel numero massimo di due immobili destinati alla locazione breve, scatta la presunzione di imprenditorialità con la conseguenza che non è più possibile adottare il regime fiscale delle locazioni brevi (che lo ricordo, prevede l'applicazione della cedolare secca nella misura del 21% o del 26%) e che sarà obbligatorio aprire la partita IVA. Si possono fare tante considerazioni sul tema. Io mi lascio andare a qualcosa di semiserio e provocatorio ma paradossalmente vero. 

Il quadro del Governo in materia di affitti brevi sta prendendo forma. In principio era il caos totale: ognuno era libero di aprire le porte di casa a turisti e viaggiatori senza preoccuparsi di nulla. Nel tentativo di riprendere in mano la situazione, il legislatore ha introdotto il regime fiscale delle locazioni brevi. Tutti gli immobili locati per periodi inferiori a trenta giorni applicavano una cedolare secca del 21%. Ed è così che i proprietari di immobili hanno ricevuto un indirizzo su come rendicontare al fisco i propri introiti. La disciplina ha trovato appeal anche in quei proprietari che, non sapendo come comportarsi, preferivano nascondere le somme al fisco. Insomma, meglio pagare poco che correre il rischio di essere bastonati. 

E allora, tutti a optare per la cedolare secca al 21%: proprietari di immobili, disoccupati, lavoratori dipendenti. Gioivano i proprietari di immobili che, anche senza dover aprire la partita IVA, potevano mettere sul mercato i propri immobili, realizzando anche guadagni importanti e corrispondendo al fisco meno di un quarto dei propri guadagni. Gioiva il fisco per via di un inaspettato tesoretto. 

Eppure, non andava bene. Bisognava mettere un freno a tutta questa dilagante produzione di redditi occasionali. Arriva la decisione: puoi mettere sul mercato fino a quattro immobili; dal quinto diventi imprenditore. E così, quei soggetti che avevano avuto la fortuna di ricevere dai nonni la casa in cui vivevano, la cascina in campagna e la villetta al mare hanno dovuto rivedere le proprie strategie di guadagno. 

Potevamo fermarci qui? Per niente. Perché quel 21% di tassazione sembrava un po' pochino. C'era bisogno di un importo maggiore. Individuato il problema, si formularono le prime proposte. Facciamo un quarto del guadagno? Manco per sogno. Più di un quarto. Voglio il 26% dei loro guadagni. Ma che dici, vero? Neppure le azioni di Apple danno questi rendimenti. Pare troppo brutto, vero? Allora facciamo il 26% su tutti gli immobili tranne che sul primo. Così diamo l'impressione di avere a cuore il piccolo proprietario che ha avuto la disgrazia di ricevere in eredità dai nonni un solo immobile. 

Ci si poteva fermale lì, se si avesse avuto un po' di buon senso. Ma niente da fare. Non andava ancora bene. Perché tutti gli immobili concessi in locazione breve dovevano essere inseriti in una anagrafe. Il fisco ha bisogno di sapere chi, dove e quanti sono gli immobili concessi in locazione breve. Ma che, solo gli affitti brevi? Niente affatto. Facciamo le cose in grande. Costruiamo un database e facciamo inserire tutte le strutture ricettive: dall'hotel di lusso pluristellato alla casa sull'albero con sacco a pelo annesso. Diamo un tempo, però. Così tutti si affrettano. E se il sistema si blocca a causa dell'elevato numero di utenti? Peggio per loro: se non fanno in tempo li sanzioniamo. 

Nasce, così, la banca dati delle strutture ricettive. Ogni gestore doveva autodenunciarsi e richiedere il rilascio di un codice CIN senza il quale si diventava abusivi e si veniva sanzionati. Il codice CIN doveva essere applicato ovunque: davanti al portone d'ingresso, nella corrispondenza in uscita, negli annunci pubblicati su Internet, nella dichiarazione dei redditi. Ovunque, Conosco un tizio che, per evitare contestazioni, se l'è fatto tatuare in fronte e ora se ne va in giro con questa sequenza numerica per essere facilmente identificato. 

Adesso abbiamo conoscenza di tutti gli immobili concessi in locazione breve di tutta Italia, il sommerso è emerso, i proprietari hanno fatto progetti e si sono indebitati per dieci anni al fine di arredare nel migliore dei modi quattro immobili da offrire ai turisti per garantire un'esperienza irripetibile. Benissimo, possiamo ritenerci soddisfatti? Ma che, scherzi? Complichiamo un po' le cose. Il perimetro della occasionalità deve essere ridotto: da quattro a due immobili. E tutti quelli che per arredare quattro appartamenti con mobili d'epoca hanno dovuto richiedere un prestito decennale? Peggio per loro: che prendano armadi, letti e comodini e li rivendano sui marketplace. Almeno così recuperano un po' di somme. 

Non so se in realtà le cose sono andata esattamente così. Sì, magari ho ingigantito tutto con considerazioni semiserie e provocatorie. Ma questo è ciò che vede un ignaro proprietario di immobili. E dopo queste considerazioni iniziali, vediamo quali sono le principali novità introdotte dalla legge di bilancio 2026 agli affitti brevi. Ti ricordo che per conoscere la normativa sugli affitti brevi aggiornata, puoi fare riferimento al mio nuovo libro intitolato AIRBNB e tassazione affitti brevi. 

Cedolare secca al 21% per il primo immobile dato in concessione in locazione breve. Per il secondo, la flat tax sale al 26%. Dal terzo immobile in poi si diventa imprenditori: niente più cedolare secca ma tassazione IRPEF. È questa in sintesi la più importante novità introdotta dalla legge di bilancio in materia di affitti brevi. Molti gestori, quindi, dovranno rivedere le proprie strategie gestionali poiché saranno costretti ad aprire una partita IVA e a rinunciare a tutte quelle semplificazioni previste dal regime fiscale delle locazioni brevi. 

Il regime fiscale delle locazioni brevi può essere applicato ai redditi prodotti dalla locazione di immobili per brevi periodi. Si tratta di un trattamento fiscale veramente semplificato in quanto sui redditi realizzati si calcola una ritenuta del 21% per il primo immobile e del 26% per il secondo (fino all'anno scorso anche sul terzo e sul quarto). Un calcolo facile, reso ancora più snello dalla trattenuta operata dalle piattaforme di condivisione e versata all'erario per conto del proprietario. Da quest'anno, però, chi vuole mettere a reddito tre o più immobili dovrà rivedere un po' le scelte strategiche. La decisione da prendere è principalmente se si vuole uscire dall'occasionalità della prestazione. Diventare imprenditori, insomma. Con tutto quello che ne consegue ossia apertura della partita IVA, applicazione dell'IRPEF ordinaria, versamento dei contributi previdenziali e gestione contabile e fiscale di livello più avanzato. 

Certo, c'è sempre il regime forfetario che consente di applicare una tassazione flat su un reddito calcolato in via forfetaria. E l'aliquota è ancora più bassa per chi avvia una nuova attività d'impresa. Ma, anche qui, occorre rispettare alcuni limiti. Primo fra tutti l'ammontare dei ricavi da lavoro dipendente. In linea generale, infatti, chi mette sul mercato i propri immobili sfitti lo fa per arrotondare. Insomma, un lavoro lo ha già ma vuole integrarlo ospitando i turisti provenienti da tutto il mondo. La presenza di un reddito di lavoro dipendente, pertanto, potrebbe precludere l'accesso al regime forfetario. 

I risparmiatori che in questi anni sono riusciti a costruire un piccolo patrimonio immobiliare adesso dovranno rivedere le proprie strategie. Diventare imprenditori è una scelta che va ponderata, occorre valutare correttamente la profittabilità dell'operazione e l'incremento dei costi. Sicuramente si va incontro a costi di gestione più elevati, a oneri previdenziali, ad una maggiore complessità amministrativa e alla necessità di una adeguata assistenza fiscale. A tal proposito, l'utilizo di questo modello di business plan potrebbe aiutarti a comprendere meglio le opportunità e i rischi di mettersi in proprio. 

Se, invece, si vuole rimanere lontati dalla partita IVA, la soluzione non può che essere quella di destinare due immobili ad affitto breve e locare i successivi con contratti ordinari (i classici contratti 4+4, per intenderci). In questo modo, i contratti a lungo termine escono dal perimetro delle locazioni brevi e non vengono computati nel numero di immobili oltre i quali scatta la presunzione di imprenditorialità. Altre scelte più estreme potrebbero essere il comodato d'uso gratuito e la sublocazione. Ma attenzione, i rischi di accertamento fiscale sono veramente elevati e l'Agenzia delle entrate potrebbe contestarne la condotta.