Imposta di soggiorno: dal 2027 nuove sanzioni più proporzionate per strutture ricettive e affitti brevi

Dal 1° gennaio 2027 cambiano le sanzioni applicabili in caso di omessa o infedele dichiarazione dell’imposta di soggiorno. Il nuovo regime, introdotto dall’art. 12, c. 7 del decreto legislativo 7 agosto 2026, n. 147, ridimensiona le penalità previste dalla disciplina precedente e collega maggiormente la sanzione all’effettivo tributo non versato. La novità interessa da vicino alberghi, B&B, case vacanza, affittacamere, residence, campeggi e altre strutture ricettive ma anche il crescente universo delle locazioni turistiche e degli affitti brevi. In questo articolo analizziamo cosa cambia, da quando si applicano le nuove regole e quali sono gli adempimenti che gli operatori devono continuare a rispettare.

Cosa prevede il nuovo regime sanzionatorio dell’imposta di soggiorno

La riforma del sistema sanzionatorio dell’imposta di soggiorno nasce nell’ambito del più ampio intervento sui tributi regionali e locali contenuto nel decreto legislativo 7 agosto 2026, n. 147. Il provvedimento, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dell’11 agosto 2026, interviene anche sull’articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 che disciplina l’imposta di soggiorno. La modifica riguarda in particolare le conseguenze dell’omessa presentazione della dichiarazione e della presentazione di una dichiarazione infedele.

La disciplina precedente prevedeva una sanzione compresa tra il 100% e il 200% dell’importo dovuto. Dal 2027, invece, il legislatore introduce percentuali determinate e direttamente rapportate al tributo non versato. Si tratta di una modifica importante soprattutto per gli operatori che, pur avendo gestito correttamente la riscossione e il riversamento dell’imposta al Comune, potevano essere esposti a sanzioni particolarmente rilevanti a causa di irregolarità nella dichiarazione annuale.

La nuova disciplina distingue in maniera più netta l’omessa dichiarazione dell’imposta di soggiorno dalla dichiarazione infedele. In caso di omessa presentazione della dichiarazione, la sanzione amministrativa sarà pari al 100% del tributo non versato, con un importo minimo di 50 euro. In caso di dichiarazione infedele, invece, la sanzione sarà pari al 40% del tributo non versato, anche in questo caso con un minimo di 50 euro.

La differenza rispetto al passato è quindi significativa. Il vecchio sistema stabiliva una forbice sanzionatoria dal 100% al 200% dell’imposta dovuta, mentre la nuova disciplina stabilisce percentuali precise e, soprattutto, utilizza come parametro il tributo effettivamente non versato. Il cambiamento assume particolare rilievo quando si considera la differenza tra un comportamento che produce un effettivo mancato versamento del tributo e un errore o un’omissione di carattere dichiarativo.

Omessa dichiarazione e dichiarazione infedele: due violazioni diverse

La distinzione tra omessa dichiarazione e dichiarazione infedele è uno degli elementi centrali della riforma. L’omessa dichiarazione si verifica quando il soggetto obbligato non presenta la dichiarazione prevista dalla normativa. La sanzione viene quindi collegata al tributo non versato e non può comunque essere inferiore a 50 euro. La dichiarazione infedele, invece, si realizza quando la dichiarazione viene presentata ma contiene informazioni non corrette che determinano una rappresentazione non veritiera dell’imposta dovuta. In quest’ultimo caso la sanzione scende al 40% del tributo non versato, sempre nel rispetto del minimo di 50 euro. La scelta legislativa porta dunque a una maggiore differenziazione delle conseguenze in relazione alla tipologia di violazione commessa.

Per comprendere la portata della modifica attuata dal legislatore è utile ricordare il regime precedente. L’articolo 4 del D.Lgs. n. 23/2011 prevedeva, per l’omessa o infedele presentazione della dichiarazione relativa all’imposta di soggiorno, una sanzione amministrativa dal 100% al 200% dell’importo dovuto. Questa disciplina poteva produrre conseguenze particolarmente gravose in presenza di irregolarità dichiarative.

Il problema, evidenziato anche dalle associazioni di categoria, consisteva nella possibilità che situazioni sostanzialmente differenti fossero assoggettate a un apparato sanzionatorio molto pesante. È proprio su questo punto che interviene il legislatore con la riforma del 2026. Il nuovo meccanismo introduce un collegamento più diretto tra la violazione e il relativo impatto economico. Per l’omessa dichiarazione, il parametro diventa il 100% del tributo non versato. Per la dichiarazione infedele, il parametro scende al 40% del tributo non versato. In entrambi i casi viene comunque previsto un limite minimo di 50 euro.

Il nuovo sistema non significa, tuttavia, che dal 2027 vengano meno gli obblighi dichiarativi o che l’imposta di soggiorno diventi meno importante per chi gestisce una struttura ricettiva. Al contrario, la corretta gestione dell’imposta continua a richiedere attenzione nella fase di riscossione, contabilizzazione, dichiarazione e versamento.

Nessuna retroattività: la nuova disciplina vale dal 1° gennaio 2027

Uno degli aspetti più importanti per gli operatori riguarda la decorrenza del regime sanzionatorio in materia di mancata o infedele presentazione della dichiarazione dell’imposta di soggiorno. Il comma 9, art. 12 del decreto legislativo n. 147/2026 stabilisce espressamente che le modifiche alle sanzioni previste dall’articolo 4 del D.Lgs. n. 23/2011 si applicano alle violazioni commesse a partire dal 1° gennaio 2027. La nuova disciplina, pertanto, non può essere utilizzata per modificare automaticamente il trattamento delle violazioni commesse prima di tale data.

Per le violazioni commesse fino al 31 dicembre 2026 occorre fare riferimento alla disciplina applicabile al momento della commissione della violazione. La data del 1° gennaio 2027 rappresenta quindi uno spartiacque importante per gestori, consulenti e professionisti chiamati a verificare eventuali irregolarità.

L’intervento normativo interessa il mondo della ricettività in senso ampio. Alberghi e strutture alberghiere rappresentano soltanto una parte dei soggetti coinvolti. L’evoluzione del turismo ha infatti ampliato notevolmente il numero e la varietà degli operatori che possono trovarsi a gestire gli adempimenti collegati all’imposta di soggiorno. B&B, affittacamere, case vacanza, residence, strutture extralberghiere, campeggi e altre forme di ospitalità possono essere interessati dalle disposizioni adottate dai singoli Comuni.

Una particolare attenzione deve essere riservata anche a locazioni turistiche e affitti brevi, soprattutto quando l’attività viene svolta attraverso piattaforme digitali o con l’intervento di soggetti che gestiscono professionalmente gli immobili. In questi casi diventa essenziale individuare correttamente il soggetto responsabile degli adempimenti e verificare quanto previsto dal regolamento comunale applicabile.

Dichiarazione e versamento: gli adempimenti non devono essere confusi

La modifica delle sanzioni non cambia la natura dell’imposta. L’imposta di soggiorno è un tributo locale istituito dai Comuni secondo le condizioni previste dalla normativa nazionale e dai relativi regolamenti comunali. Questo significa che l’operatore non deve limitarsi a conoscere la normativa nazionale ma deve verificare anche le disposizioni adottate dal Comune nel quale si trova la struttura o l’immobile destinato all’accoglienza turistica. Le regole possono infatti riguardare, tra gli altri aspetti, l’importo dell’imposta, le esenzioni, le riduzioni e i periodi di applicazione. È quindi fondamentale distinguere tra la disciplina nazionale, che stabilisce il quadro generale, e la regolamentazione locale, che definisce concretamente il funzionamento dell’imposta nel singolo territorio.

Un errore frequente consiste nel considerare dichiarazione e versamento come un adempimento unico. Si tratta invece di obblighi differenti. La gestione dell’imposta di soggiorno comporta normalmente la corretta determinazione dell’importo dovuto, la riscossione secondo le modalità previste, il successivo riversamento al Comune e la trasmissione delle dichiarazioni richieste. Il mancato versamento dell’imposta segue un regime sanzionatorio distinto rispetto alla mancata o infedele dichiarazione.

Lo stesso articolo 12 del D.Lgs. n. 147/2026, infatti, conferma che per l’omesso o parziale versamento dei tributi degli enti locali trovano applicazione le specifiche disposizioni sanzionatorie previste dalla normativa tributaria. La riduzione delle sanzioni sulla dichiarazione non deve quindi essere interpretata come una riduzione generalizzata delle conseguenze derivanti da qualsiasi irregolarità nella gestione dell’imposta di soggiorno.

L’imposta di soggiorno presenta una caratteristica che rende particolarmente importante la conoscenza delle regole locali poiché la sua concreta applicazione passa attraverso i regolamenti comunali. Il Comune stabilisce, nei limiti della normativa nazionale, gli elementi necessari alla gestione del tributo e disciplina gli adempimenti posti a carico degli operatori. Per chi gestisce più immobili situati in Comuni diversi, questo può tradursi nella necessità di confrontarsi con discipline locali differenti. La conseguenza pratica è evidente: non è sufficiente conoscere genericamente come funziona l’imposta di soggiorno. Occorre verificare il regolamento del Comune interessato, le relative delibere tariffarie e le modalità operative previste dall’ente.

Affitti brevi e Airbnb: perché l’imposta di soggiorno richiede particolare attenzione

La crescita delle locazioni brevi ha trasformato profondamente il mercato dell’ospitalità. Un proprietario può mettere a reddito un immobile attraverso una piattaforma digitale senza necessariamente avere la struttura organizzativa tipica di un’impresa alberghiera. Questo, tuttavia, non elimina automaticamente gli obblighi amministrativi e fiscali collegati all’attività.

La corretta gestione dell’imposta di soggiorno è uno degli aspetti che devono essere valutati insieme agli altri adempimenti. Per chi utilizza Airbnb o altre piattaforme, diventa quindi importante comprendere la differenza tra locazione breve, locazione turistica e attività ricettiva, oltre a individuare correttamente gli obblighi fiscali e amministrativi che derivano dalla concreta modalità di gestione dell’immobile.

La disciplina degli affitti brevi coinvolge, infatti, una pluralità di aspetti: tassazione dei canoni, cedolare secca, eventuale attività imprenditoriale, obblighi informativi, CIN, comunicazioni relative agli ospiti, imposta di soggiorno e regole regionali e comunali.

Il nuovo sistema è più articolato ma non deve essere interpretato come un allentamento generalizzato degli obblighi. Dal 2027 l’omessa dichiarazione continua a essere sanzionata con una percentuale pari al 100% del tributo non versato mentre la dichiarazione infedele resta soggetta a una sanzione pari al 40%. Il legislatore ha quindi modificato il parametro e la misura della sanzione ma non ha eliminato la responsabilità dell’operatore. Per questo motivo la corretta organizzazione amministrativa resta fondamentale. La conservazione delle informazioni relative agli ospiti, la verifica delle esenzioni, il controllo degli importi riscossi, la riconciliazione con le prenotazioni e la corretta compilazione delle dichiarazioni possono diventare strumenti essenziali per ridurre il rischio di errori.

La complessità aumenta quando il proprietario o il property manager gestisce più appartamenti. Ogni immobile può essere soggetto a regole locali differenti mentre le prenotazioni possono arrivare da piattaforme diverse e le informazioni economiche possono essere gestite attraverso sistemi separati. In questo scenario è opportuno predisporre una procedura interna che consenta di collegare ogni soggiorno alla relativa documentazione, verificare il numero dei pernottamenti, applicare correttamente eventuali esenzioni e riduzioni e controllare che gli importi risultanti dalla gestione siano coerenti con quelli dichiarati e versati. La digitalizzazione può aiutare ma non sostituisce la conoscenza della normativa.

Una riforma importante anche per commercialisti e consulenti

Il nuovo regime sanzionatorio interessa non soltanto i gestori delle strutture ricettive ma anche i professionisti che li assistono. Commercialisti, consulenti fiscali e consulenti aziendali devono infatti considerare la data della violazione, la tipologia di irregolarità e l’importo del tributo non versato per determinare il corretto trattamento sanzionatorio. La modifica normativa rende, quindi, necessario aggiornare le procedure utilizzate per la verifica delle posizioni relative all’imposta di soggiorno. Per le violazioni commesse dal 1° gennaio 2027, il riferimento sarà rappresentato dalle nuove percentuali introdotte dal D.Lgs. n. 147/2026.

La riforma si inserisce in un più ampio percorso di revisione della disciplina delle sanzioni tributarie locali. Il principio che emerge è quello di una maggiore correlazione tra la misura della sanzione e l’effettiva entità del tributo non versato. Dal punto di vista operativo, il passaggio alla nuova disciplina richiede agli operatori di prestare attenzione soprattutto alla corretta qualificazione delle violazioni.

La mancata presentazione della dichiarazione non comporterà più una sanzione compresa tra il 100% e il 200% dell’imposta dovuta ma una sanzione del 100% del tributo non versato, con un minimo di 50 euro. La dichiarazione infedele sarà, invece, sanzionata nella misura del 40% del tributo non versato, anche in questo caso con un minimo di 50 euro. La nuova disciplina sarà applicabile alle violazioni commesse dal 1° gennaio 2027 e non modifica automaticamente il trattamento delle violazioni anteriori.

Per il resto, rimangono fondamentali la corretta riscossione, il versamento dell’imposta e il rispetto degli ulteriori adempimenti previsti dalla normativa nazionale e dai regolamenti comunali.

Imposta di soggiorno e affitti brevi: conoscere le regole prima di iniziare

La vicenda delle nuove sanzioni dimostra quanto sia diventato complesso il quadro normativo che interessa chi decide di mettere a reddito un immobile attraverso gli affitti brevi. L’aspetto fiscale rappresenta soltanto una parte della disciplina. Il proprietario, infatti, deve confrontarsi con la corretta qualificazione dell’attività, gli obblighi amministrativi, le comunicazioni relative agli ospiti, il Codice Identificativo Nazionale, la disciplina regionale delle strutture ricettive quando applicabile, l’imposta di soggiorno e gli altri tributi collegati alla gestione dell’immobile.

Per alberghi, B&B, case vacanza, affittacamere, residence, property manager e proprietari che utilizzano gli affitti brevi, la conoscenza delle regole fiscali e amministrative rimane quindi un elemento essenziale per gestire l’attività in modo consapevole. E proprio perché la disciplina degli affitti brevi è diventata sempre più articolata, conoscere soltanto le regole dell’imposta di soggiorno non è sufficiente.

Mettere a reddito un appartamento attraverso Airbnb può rappresentare un’opportunità ma trasformare un immobile in una fonte di reddito significa anche confrontarsi con una disciplina fiscale e amministrativa complessa. Quando l’attività è occasionale? Quando può assumere natura imprenditoriale? Come funziona la cedolare secca? Quali sono gli obblighi legati al CIN? Come devono essere gestiti gli ospiti? Quali imposte e tasse devono essere considerate? E quale ruolo hanno imposta di soggiorno, IMU e TARI?

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