Regole per aprire un bed & breakfast in condominio

Il bed & breakfast è un'attività ricettiva che consiste nell'offrire ospitalità ai turisti all'interno di abitazioni private. Il gestore dell'attività, pertanto, eroga il servizio di alloggio e fornisce la prima colazione avvalendosi della normale organizzazione familiare nell'appartamento destinato a propria dimora. Ma attenzione: se si sceglie di avviare un bed & breakfast all'interno di un condominio occorre rispettare una serie di regole. In caso contrario l'assemblea di condominio può deliberare la chiusura dell'attività ricettiva.

Se ti stai lanciando in questo nuovo business, probabilmente il tuo obiettivo è quello di creare entrate extra sfruttando la formula del bed & breakfast ossia mettendo a disposizione dei turisti le camere di casa tua che rimangono normalmente non utilizzate. L'opportunità può essere sfruttata non soltanto da chi è proprietario di un immobile ma anche da chi detiene un immobile a titolo di affitto. Particolare attenzione, invece, va rivolta ai bed & breakfast che potrebbero nascere nei condomini poiché il regolamento condominiale potrebbe impedirne l'apertura. Ma solo a determinate condizioni.

Il regolamento condominiale potrebbe impedire la nascita nei bed & breakfast. Ma solo a determinate condizioni.

La giurisprudenza è più volte intervenuta in riferimento alle decisioni circa la legittimità dell'avvio di un B&B all'interno di un condominio talvolta condannando i gestori alla chiusura dell'attività, talaltra consentendone l'esercizio poiché le limitazioni al godimento dell'immobile imposte dal regolamento contrattuale di condominio devono essere espresse e specifiche e non sono suscettibili di applicazione analogica. In alcuni casi, poi, sembrano essere emesse sentenze che, in un certo qual modo, si contraddicono tra di loro.

Le limitazioni al godimento dell'immobile imposte dal regolamento contrattuale di condominio devono essere espresse e specifiche e non sono suscettibili di applicazione analogica.

Questo andamento un po' altalenante suggerisce di trattare l'argomento considerando di volta in volta il caso specifico, il tipo di attività effettivamente svolta e il tenore delle clausole inserite nei regolamenti di condominio.

Infatti, il regolamento condominiale, accettato da tutti i condomini, può imporre ai singoli proprietari limitazioni al godimento e alla destinazione d'uso dei loro appartamenti. Tali divieti, per il fatto che limitano il diritto di proprietà di ciascun condomino, devono essere espressamente e chiaramente indicati nel regolamento o, comunque, devono risultare in modo non equivoco da esso. Non possono, pertanto, essere interpretati in maniera analogica o estensiva.

In linea generale, l'attività di bed & breakfast è consentita se il regolamento non la vieta espressamente. Infatti, il generico divieto di adibire gli appartamenti ad attività alberghiera o di pensione non può essere esteso, di norma, anche ai bed & breakfast posto che quest'ultimo costituisce un servizio extralberghiero di tipo saltuario esercitato nel luogo di residenza del gestore e soggetto ai limiti di apertura e di capienza della struttura ricettiva. Tale attività, inoltre, non comporta il cambio di destinazione d'uso dell'immobile.

Ampio approfondimento di fenomeno dei bed & breakfast in condominio l'ho trattato nell'ultima edizione del mio libro intitolato "Guida alle agevolazioni e al business plan per l'apertura e la gestione di un bed & breakfast" a cui ti rimando ti rimando per una analisi più approfondita. In particolare, il testo analizza il fenomeno del bed & breakfast in condominio e, tramite un chiaro richiamo alla legislazione regionale, alla giurisprudenza e a numerosi documenti di prassi, permette di tracciare un quadro esaustivo sulle principali regole che interessano il B&B nei rapporti con i condomini.

Ma non solo: il testo è un punto di riferimento di grande valore poiché ti spiega le norme da rispettare per avviare e gestire un bed & breakfast. Questi sono solo alcuni dei dubbi che potrai chiarirti dalla lettura del libro:

• presentazione della Scia: si tratta della Segnalazione certificata di inizio attività, un documento che devi inviare al Comune per comunicare l’avvio del tuo B&B;
• requisiti dell’immobile: non tutti gli appartamenti possono diventare B&B. Devi rispettare requisiti minimi riguardo alla superficie, alla dotazione dei servizi igienici, alla sicurezza e all’igiene degli ambienti;
• numero di camere e dimensioni: il numero massimo di camere che puoi affittare come B&B varia da regione a regione. Previsto anche il rispetto della superficie minima e del tipo di arredamento;
• servizi da erogare: devi provvedere alla pulizia giornaliera delle camere e dei servizi igienici, nonché al periodico cambio della biancheria, devi offrire ai tuoi ospiti la prima colazione, inclusa nel prezzo della camera, garantendo la qualità e la varietà dei prodotti;
• partita IVA: probabilmente devi aprire una partita Iva e tenere una contabilità delle tue entrate e delle tue spese, pagare le imposte sul reddito e le tasse locali (come l’imposta di soggiorno o la tassa sui rifiuti);
• prezzi: devi esporre una tabella con i prezzi delle camere e delle prestazioni accessorie nonché rilasciare ai tuoi ospiti una ricevuta o una fattura per il pagamento del soggiorno;
• obbligo di registrazione e comunicazione degli alloggiati: devi registrare i tuoi ospiti e comunicarli alla questura entro i termini previsti dalla normativa.