Investimenti in bed & breakfast e analisi di mercato

Analisi di mercato bed & breakfast

È sempre più diffusa la forma di investimento immobiliare connesso all'offerta di ospitalità. Per dirla più semplicemente: sempre più persone acquistano abitazioni da destinare a bed & breakfast. Investimenti in B&B presuppongono una adeguata analisi di mercato al fine di valutarne le tendenze e le potenzialità. Dalle Alpi alla Sicilia, il numero di bed & breakfast ha raggiunto livelli incredibili. Questo anche grazie all'avvio semplificato, alla gestione semplice della struttura ricettiva e all'attività dal basso investimento iniziale. Da non sottovalutare, inoltre, le grandi potenzialità economiche che ha un bed & breakfast. In questo articolo ti racconto l'importanza di fare investimenti in bed & breakfast a seguito della mia analisi di mercato.

Negli ultimi anni, aprire un bed & breakfast rappresenta sempre più un investimento immobiliare connesso all'offerta di ospitalità. In pratica si acquista una nuova abitazione, più grande e più comoda, e la si destina, in parte, a bed & breakfast. Come puoi vedere dal grafico successivo, nel periodo 2012-2020 il numero di bed & breakfast è costantemente aumentato. Unica piccola nota stonata è quella dell'anno 2020, con un numero di esercizi in flessione rispetto all'anno precedente a causa della chiusura imposta dalla pandemia generata dal Coronavirus.



In molti casi l'acquisto di una nuova abitazione rappresenta un buona soluzione di investimento. Ancora di più se l'abitazione è destinata all'esercizio di un bed & breakfast per dare ospitalità non soltanto ai turisti italiani ma anche a quelli stranieri che arrivano in Italia. Fai attenzione, però, perché avviare e gestire un B&B prevede il rispetto di che, nella quasi totalità dei casi, stabiliscono che il servizio di ospitalità e di somministrazione della prima colazione sia prestato nella casa di residenza anagrafica da parte di coloro che vi abitano. Questo è un aspetto di fondamentale importanza che dovrai necessariamente approfondire prima di avviare il tuo bed & breakfast. Per questo ti suggerisco di leggere il libro Guida alle agevolazioni e al business plan per l'apertura e la gestione di un bed & breakfast affinché tu possa avere una visione completa in rifermento alle modalità di avvio e gestione di un bed & breakfast nella tua regione.

Chi apre un bed & breakfast lo fa prevalentemente per aumentare le entrate familiari. Ma sono veramente in pochi quelli che hanno capito le vere potenzialità di un bed & breakfast. In molti, infatti, commettono incredibili errori che fanno venire meno la natura intrinseca di un B&B (giusto per farti un esempio: ho conosciuto persone che, non conoscendo la normativa fiscale bed & breakfast, gestivano il proprio B&B come una locazione abitativa di natura transitoria). Un bed & breakfast che si possa definire tale è basato sulla formula dell'alloggio familiare dove il valore aggiunto è dato dalla scoperta del territorio e dal contatto diretto con le persone del territorio stesso.

Ti stai chiedendo come aprire un b&b di successo? Continua a leggere e ti darò diverse indicazioni che potranno tornarti utili.

La maggior parte delle strutture è aperta in località balneari, seguono le grandi città e i piccoli borghi, ultimamente riscoperti dal turismo di nicchia. Nel grafico che segue potrai verificare, per ciascuna provincia, la crescita del numero di B&B tra il 2012 e il 2020.



Nascono quindi bed & breakfast in Campania, nel centro storico di Sorrento, prevalentemente in immobili d'epoca. Nel Lazio va fortissimo la zona di Gaeta. Sono numerosi gli imprenditori che hanno scelto di acquistare un palazzo del 1800 da destinare a bed & breakfast. E come non parlare del Salento, che negli ultimi anni ha visto un vero e proprio boom del turismo. Nel centro storico di Gallipoli si acquistano prevalentemente le case tipiche del posto in pietra leccese e con le caratteristiche volte a stella o a botte. In Emilia Romagna nascono nuovi bed & breakfast a Bologna, in prossimità del Parco del Delta del Po e presso le Terme di Salsomaggiore.

In Sicilia, particolare attenzione è da rivolgere a Castellammare del Golfo dove l'acquisto è indirizzato verso palazzine indipendenti dalle quali ricavare 4 o 8 posti letto, mentre in Sardegna sono i borghi e i piccoli centri a mostrare l'autenticità del territorio. Località come Castelsardo, Bosa sul fiume o Gavoi sono vere e proprie perle particolarmente apprezzate dai turisti.

Tra i capoluoghi di provincia occorre segnalare La Spezia, città strategica da cui poter visitare le Cinque Terre e Portovenere, mentre tra le grandi città, per la alta presenza turistica, spiccano:

  • Verona: la crescita dei bed & breakfast si concentra in prossimità di piazza delle Erbe, caratterizzata da immobili storici spesso con facciate in tufo e alti soffitti a cassettoni decorati a mano, in molti casi sottoposte a vincolo storico, oppure nella prestigiosa zona Duomo, con particolare riferimento agli immobili con vista sull'Adige;
  • Roma: inutile dire che la crescita dei B&B si sviluppa prevalentemente nel centro storico, presso palazzi di stile umbertino (Via Cassiodoro, via Tacito, via Cavour, San Pietro-Gregorio VII-Trastevere, Porta Cavalleggeri, mura vaticane);
  • Firenze: spicca la crescita di bed & breakfast in contesti storici e impreziositi dalla vista sull’Arno o su piazze e monumenti caratteristici della città.

Il Friuli-Venezia Giulia è la regione del Nord-Est italiano, al confine con Austria e Slovenia, che custodisce piccole e grandi meraviglie da scoprire. È proprio grazie alla sua posizione strategica che questa regione gode di una varietà di usi, costumi, storie e tradizioni. Particolarmente apprezzate le architetture, le espressioni artistiche e la gastronomia.

Come ho già avuto modo di dirti, il bed & breakfast è l'attività di ospitalità e di somministrazione della prima colazione prestata da un soggetto nella propria residenza che assicura il servizio avvalendosi della normale organizzazione familiare e senza la fornitura di servizi aggiuntivi. Le diverse normative regionali in materia di bed & breakfast, oltre a destinare finanziamenti per bed & breakfast, stabiliscono il numero massimo di camere e di posti letto e impongono il rispetto delle prescrizioni previste dalle normative vigenti in materia edilizia, igienico sanitaria e di pubblica sicurezza e dei vigenti regolamenti comunali.

A proposito, se hai già avviato o pensi di avviare un B&B ti suggerisco di scaricare il file Excel per la prenotazione delle camere di bed & breakfast.

L'avvio di un bed & breakfast avviene generalmente tramite SCIA da presentare all'amministrazione comunale anche tramite i previsti servizi online. Fondamentale e imprescindibile è la redazione di un business plan B&B, utile anche per fare una stima su quanto guadagna un bed & breakfast.

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Guida alle agevolazioni e al business plan per l'apertura e la gestione di un bed & breakfast

Sesta edizione di Guida alle agevolazioni e al business plan per l'apertura e la gestione di un bed & breakfast, il libro ideale per chi vuole aprire un bed & breakfast e per i professionisti (commercialisti, ragionieri, consulenti aziendali) che devono seguire gli aspetti contabili e fiscali della struttura. Il testo è aggiornato con il decreto PNRR 2 (D.L. 36/2022), la legge 52/2022 di conversione del decreto Riaperture (D.L. 24/2022), la legge 25/2022 di conversione del decreto Sostegni-ter (D.L. 4/2022) e con la legge di bilancio 2022 (L. 234/2021).

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  • bed & breakfast, ossia una struttura ricettiva a conduzione e organizzazione familiare che fornisce al proprio ospite il servizio di alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare in cui dimora il proprietario;
  • strutture ricettive con le caratteristiche della civile abitazione, ossia affittacamere, agriturismo, albergo diffuso, appartamento ammobiliato per uso turistico, casa per ferie, casa religiosa, casa vacanze, country house e residenze di campagna.

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